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滨江集团逆势扩储一个月豪掷184亿拿地 权益占比低

2022-05-09 16:26:51来源:长江商报  

在开发商普遍资金紧张,行业持续下行的状况下,杭州龙头房企滨江集团(002244.SZ)加速扩储。

2022年4月,滨江集团豪掷184.35亿拿地,在杭州集中供地中一举拿下11宗地块位。

但逆势拿地的背后,是其经营成本逐年增加,盈利水平在持续走低,债务攀升。

数据显示,2018年到2021年,滨江集团的资产负债率分别为77.94%,82.71%,83.70%,82.34%;毛利率分别为35.74%,35.1%,27.04%,24.83%,逐年下滑。

而且,近年来,公司权益销售占比一直较低,去年滨江集团实现1691亿元销售额,在克而瑞统计的权益销售金额中,只有871.5亿元,权益占比为51.53%。

业绩方面,公司在经历了稳健增长的几年后,今年一开头就遭遇了滑铁卢。近日,滨江集团发布2022年一季报,营收净利润双双下降,营业收入61.83亿元,同比下降16.8%;归母净利润2.28亿元,同比下降42.7%,销售额则大幅下降了47.22%。

逆势拿地

在楼市下行周期,滨江集团逆势拿地。数据显示,2018年至2020年,公司分别新增土地建筑面积346.97万平方米,295.39万平方米和432.24万平方米,分别耗资496.43亿元,503.71亿元和781.9亿元。上述同期,楼面均价分别为1.43万元/平方米,1.71万元/平方米和1.81万元/平方米。

2021年,滨江集团新增土地储备项目38个,新增土地面积200.29万平方米,新增土储计容建筑面积469.4万平方米,土地款总额710亿元,权益土地款437.86亿元,平均楼面价为1.51万元/平方米,新增土储货值权益比例56.6%。

2022年4月,滨江集团豪掷184.35亿,在杭州集中供地中一举拿下11宗地块位。其中,有不少“地王”项目。据不完全统计,自2018年以来,滨江集团以最高限价成交的地块就达13次,拿下地块溢价率大多在20%以上,其中有地块溢价率高达122.27%。

因为高价拿地,盈利空间被大幅压缩。2018年到2021年,滨江集团的毛利率持续下滑,分别为35.74%,35.10%,27.04%和24.83%。

财务方面,2021年年报显示,报告期内扣除预收款后的资产负债率为65.92%,净负债率为65.97%,现金短债比为1.51倍。按“三道红线”指标来看,滨江集团为绿档。

财务状况表现良好,但其少数股东权益激增,2018年到2021年,滨江集团少数股东权益分别40.53亿元,58.45亿元,96.75亿元,168.07亿元。

业内认为,少数股东权益占比高是“明股实债”的特征之一。在“三道红线”政策的监管下,不少房企通过引进少数股东的方式来突破融资限制,以“明股实债”来掩盖债务风险,这也是房地产债务频频暴雷的重要原因。

权益占比低

2015年开始,滨江集团就步入了规模扩张的快车道。其历年年报显示,2015年至2018年,滨江集团的销售额分别是233亿元,366.8亿元,615亿元和850亿元,2019年销售规模首次突破千亿,2020年迈入行业前30,2021年以1691亿元的全口径销售金额位列行业第22。

2021年,滨江集团实现营业收入379.76亿元和归母净利润30.27亿元,分别较上年同期增长32.8%和30.06%。

而2022年一季度,滨江集团营业收入61.83亿元,同比下降16.8%;归母净利润2.28亿元,同比下降42.7%,销售额则大幅下降了47.22%。2022年销售目标,滨江集团定下的数字是1500亿元-1600亿元。

为了加速规模扩张,公司选择牺牲利益,通过小股操盘,以较低的权益占比带动项目投资,虽然将项目大部分市场风险转嫁出去,以实现规模增长,但投资方由于持有较多权益分走了大部分项目利润。

而且,近年来,公司权益销售额的增速并未与流量销售额的增速形成正比。2015年时,其权益占比还有近69%,而后逐年下降。2021年滨江集团实现1691亿元销售额,在克而瑞统计的权益销售金额中,只有871.5亿元,权益占比为51.53%,仍然处于一个较低水平。

针对权益占比低的质疑,滨江集团董事长戚金兴曾作出回应:“很多信息都说滨江权益占比不高,但实际在合作过程中,95%的项目都由滨江承担开发建设,项目服务管理收入就达到8亿多,为滨江利润做出巨大贡献。随着公司发展,权益比例会逐步提高。”

为寻求更多的业绩增长点,滨江集团提出未来十年的“1+5”战略,除了传统的地产开发之外,滨江集团还将尝试布局其他领域,“1+5”之中的“5”指的分别是物业服务,租赁,酒店,养老及其他产业投资板块。

全国化频遇阻

素有“杭州地产一哥”之称的滨江集团,在2007年以前,一直在大本营杭州开展业务。2020年,滨江集团整体战略布局转为“深耕杭州,走出浙江”,集中注意力打开外地市场。

随着外来房企不断向杭州及浙江市场渗透,进一步威胁到公司大本营市场。数据显示,2018年至2020年,滨江集团在杭州地区收入分别为191.78亿元,148.08亿元和109.33亿元,在公司收入中所占比重分别为90.83%,59.34%和38.23%。2020年,公司在杭州地区市场毛利率为24.37%,同比减少22.01个百分点。

滨江集团在2015年起就开始向一二线城市进军,然而扩张过程并不顺利,几乎“自残式”的向外揭开了区域房企的生存困境。

2016年,滨江集团牵手安远控股进军深圳市场,拟共同开发深圳旧改项目龙华区安丰工业区地块。结果因安远控股实控人陈族远涉案,项目无疾而终,滨江11.6亿元投资款也打水漂。

同年12月,滨江集团进军上海市场,耗资7.98亿元收购中崇集团旗下上海崇滨持有的上海湘府10%股权,成立合资企业中崇滨江,浙银上海湘府城建,共同开发上海湘府花园3期项目。另外,滨江集团向浙银上海湘府城建出资2亿元,并向中崇集团相关公司借款7.06亿元。

该项目因故搁浅之后,滨江集团将中崇集团诉至法院,上海国际经济贸易仲裁委员会已于2020年1月裁决,由于目前各方达成的协议仍在履行过程中,相关资金回收存在不确定性。

全国化扩张频受阻碍,滨江集团又将精力聚焦到杭州大本营。2021年滨江集团在杭州,浙江省内城市及省外的南京和广州新增土地储备,目前公司已覆盖浙江省包括杭州在内的11个地级市。

2021年,滨江集团新增土地储备项目38个,其中杭州占60%,浙江省内非杭州的城市包括宁波,嘉兴,温州,金华,湖州,台州等二三线城市占比25%,浙江省外占比15%,有11块地由并购得来,土地面积为635376平方米,权益对价为60.47亿。

滨江集团表示,目前在区域布局方面,公司形成了“聚焦杭州,深耕浙江,辐射华东,开拓粤港澳大湾区,关注中西部重点城市”的发展战略,重点布局“三省一市”,将在大本营杭州的持续发展放在首位。

标签: 开发商普遍资金紧张 杭州龙头房企滨江集团 资产负债率 经营成本

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